Cách định giá bất động sản | Trảng Bom Land.

29/09/2021 ( 0) Nhận xét

 "Tôi đã mất 300 triệu do không biết cách định giá bất động sản".

Đó là câu nói của anh Phan Văn N. Anh kể rằng cách đây vài tháng a có đi mua 1 lô đất 150m2 chủ nhà rao bán rẻ hơn thị trường 50 triệu nên anh mua.

Sau khi mua a mới biết là mình mua hớ, vì giá những lô đất lân cận đúng là cao hơn 50tr nhưng tất cả điều full thổ cư còn lô đất của anh chỉ có 80m2 thổ cư. Do anh thấy rẻ nên mua ngay không điều tra định giá trước khi mua.

Sau câu chuyện vừa rồi, bạn có thấy định giá BĐS là quan trọng? để tránh mất tiền vì thiếu hiểu biết. Hôm nay mình sẽ chia sẻ kinh nghiệm định giá mà mình hay sử dụng mong hữu ích đến bạn đọc.

Bước 1 : Sát định pháp lý BĐS cần định giá.

1. Sổ gì?

• Sổ chung.
• Sổ riêng.
• Hay giấy tờ tay.

2. Diện tích ntn?

• Bao nhiêu m2.

3. Loại đất là gì?

• Đất ở.
• Đất nông nghiệp
• Hay đất rừng.
• ...

4. Đường gì?

• Đường hiện hữu.
• Đường dân sinh.

5. Hướng gì?

6. Ngày cấp sổ là bao nhiêu?

7. Có dính quy hoạch hay không?

Bước 2 : Điều tra bất động sản.

1. Khảo sát thực tế BĐS.

• Đường gì ( đất, bê tông hay nhựa)?
• Mặt tiền bao rộng nhiêu mét?
• Vị trí cách trung tâm bao xa?
• Tiện ích trong bán kính 1km, 5km, 10km, 20 km?
• Có lỗi phong thuỷ hay không?
• Gần đó có quy hoạch gì không?
• Hàng xóm như thế nào, có an ninh không, mưa có ngập lụt không, hệ thống thoát nước như thế nào?
• Ở KV này đất nông nghiệp bao nhiêu tiền 1m2, đất ở bao nhiêu tiền 1m2, giá mét tới là bao nhiêu?

Lưu ý : Nên đi nhiều vào các khung giờ khác nhau, sáng, trưa, chiều, tối.

2. Khảo sát giá rao online qua các kênh marketing.

• Facebook.com
• Chotot.com
• Batdongsan.com.vn
• Youtube.com
• Google báo rao vặt.

3. Khảo sát giá rao qua môi giới khu vực.

• Ở KV này đất nông nghiệp bao nhiêu tiền 1m2, đất ở bao nhiêu tiền 1m2, giá mét tới là bao nhiêu.

Bước 3 : Định Giá So Sánh.( nhược điểm k nên định giá khi sốt đất ảo.)

1. Vị trí.

• Lô thường.
• Hay lô góc.

2. Giá BĐS lân cận đã được giao dịch.

• Đất nông nghiệp bao nhiêu tiền 1m2
• Đất ở bao nhiêu tiền 1m2, giá mét tới là bao nhiêu.

3. Tìm ra giá trung bình khu vực.

• Lô thường và lô góc giá chênh lệch bnhiu %.

4. Lỗi phong thuỷ - 10%.

Cách tính: Giá trung bình của 5 BĐS  tương đồng tại khu vực - lỗi phong thuỷ (nếu có) + lô góc 10% - 20% tuỳ khu vực (nếu có)

Lưu ý:

• So Sánh BĐS tương đồng.
• So sánh mức giá bán, không phải giá rao bán.
• Nếu chiều dài của BĐS, dài hơn chiều dài các BĐS khu vực, tính giá chiều dài 80% so với chiều dài trung bình.

Bước 4 : Định Giá Chi Phí (Nếu BĐS có nhà hoặc tài sản khác).

1. Giá đất trung bình khu vực hiện tại. ( phương pháp so sánh)
2. Ước tính giá trị nhà theo diện tích mét sàn. ( tuỳ theo loại nhà, khu vực và số tầng)
3. Hiện trạng bên trong, bên ngoài.( Có để lại nội thất hay không).
4. Khấu hao tài sản qua từng năm,( thường là 10% 1 năm).

Cách tính: Giá Đất + Tài sản - Khấu hao tài sản.