Những tiêu chí ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Trong thị trường bất động sản có một số tiêu chí chính yếu làm ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường, để hiểu rõ chi tiết, hãy xem qua những thông tin quan trọng bên dưới.

Tiêu chí đầu tiên đó là giao dịch: Số lượng giao dịch nhiều hay ít ảnh hưởng đến trực tiếp đến thị trường.

Thứ hai là nguồn cung: Khi nguồn cung tốt thì có nhiều người bán, có sự dịch chuyển dòng vốn từ nơi ít làm được người ta chuyển vốn sang nơi mà người ta làm được. DV như vài năm trước, khi thị trường Phú Quốc phát triển, có rất nhiều người đầu tư đất nền ở các tỉnh thành phố họ chuyển về Phú Quốc họ làm phân lô bán nền chẳng hạn.

Tương tự như vậy, nó sẽ có một yếu tố đó là tồn kho. Thì tồn có nó là một yếu tố thể hiện tình trạng của thị trường, và đây là thứ mà ít khi thị trường để ý, nhưng mà đối với một người làm phân tích – đầu tư, một người môi giới về bất động sản thì phải quan tâm đến tồn kho.

Tồn kho ở đây tức là cái sản phẩm mang ra ngoài chợ bán, nhưng mà bán không được, ế quá mang về thì gọi là tồn kho. Nó khác hoàn toàn với thông tin về truyền thông cũng như các thống kê hiện nay của các tổ chức liên quan đến tài chính, người ta thống kê cái tổng số tiền mà ở đó một công ty hoặc một thị trường nhất định, người ta đầu tư vào thị trường bất động sản, đầu tư để mua bất động sản dùng để phát triển dự án và hiện nay chưa bán ra, cái số tiền đó là bao nhiêu người ta gọi đó là hàng tồn kho.

Và con số đó biết nói trong báo cáo doanh nghiệp của họ, người ta bóc tách được chi phí của đầu tư bất động sản là bao nhiêu, người ta phân tích được cái tình hình sức khoẻ của doanh nghiệp đó. Tuy nhiên con số đó nó không có ý nghĩa nhiều đến chúng ta là môi giới bất động sản và đầu tư bất động sản.

Hàng tồn kho theo chúng ta định nghĩa thì đây là một sản phẩm đủ điều kiện để bán, mang ra chợ bán rồi, bán không được mang về, nếu nhìn vào góc nhìn đó thì có thể thấy hàng tồn kho này có ảnh hưởng đến chúng ta. Từ cái việc này nó sẽ ra rất nhiều thứ.

VD như một ông chủ đầu tư mà có một lượng hàng rất là lớn và mang ra chợ bán, bán không được, ế mang về, lúc đó hàng bị chai thì cái động thái để xử lý cái hàng tồn kho đó hoàn toàn khác so với những sản phẩm bán mới mà chưa bao giờ mang ra thị trường thì cái loại đó nó mới ảnh hưởng nhiều.

Còn cái loại mà một ông chủ đầu tư X nào đó, ông mua đầu tư rất là nhiều dự án thì đó là nguồn cung mới trong tương lai, vì ổng đang là làm dự án, nhưng mà trong báo cáo của ổng thì lại đề là tôi tồn kho hết bao nhiêu nghìn tỷ.

Và khi mình tiếp cận đến góc độ này thì mình hoàn toàn làm chủ được cái thị trường mình đang làm môi giới ở khu vực đó, mình đang làm kinh doanh ở khu vực đó, mình sẽ biết chính xác ở khu vực này là tồn bao nhiêu. Nếu tôi làm môi giới ở một con hẻm X nào đó, trong con hẻm đó có 50 căn nhà ở 2 bên đường, trong 50 căn nhà đó thị trường hiện nay đang rao bán từ đầu năm đến nay thì có được 10 căn bán, trong 10 căn bán thì hiện nay bán được 2 căn, còn 8 căn rao mốc mỏ không ai mua, vậy thì mình thấy là tồn kho 8 căn. Dựa vào đó mình có thể vận động được thị trường.

Đối với chủ đầu tư thì càng đơn giản hơn, VD tôi có 1000 căn, trong đợt bán hàng này mục tiêu tôi bán 300 căn, nhưng mà đợt event mở bán thì chỉ bán được 250 căn, còn 50 căn tồn kho. Vậy cái 50 căn đó tôi sẽ có một phương án xử lý đối với nó, có thể là tôi nhập vào giỏ hàng sau để tăng gía. Có thể là tôi muốn dứt điểm ở giai đoạn này nên tôi giảm giá, hoặc có thể là tăng phí cho nhà môi giới, tăng phs cho các công ty, sàn để bán cho nhanh, đưa ra nhiều chính sách thưởng hơn, giãn về thanh toán đối với khách hàng… rất nhiều hướng xử lý.

Và lưu ý chúng ta đã biết thị trường có chia là sơ cấp và thứ cấp. Thì cái tồn kho này thường chúng ta rất là dễ dàng đo được trên cái thị trường sơ cấp, còn trên thị trường thứ cấp thì rất là kho đo. Và thực sự mà nói thì hàng tồn kho cũng là loại nguồn cung, nhưng mà có điều đây là hàng chai thôi, nguồn chung hàng ế. Thì mình biết là những loại hàng mà là hàng ế nó phá thị trường ghê lắm. Hàng lỗi hàng ế mang về rồi là bắt đầu giảm giá, câu khách, bán bằng mội giá chẳng hạn, rất là nhiều thứ mà nó ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường của chúng ta. Thậm chí loại tồn kho này cần phải tống cổ nó đi ngay, bởi vì nó âm vốn của mình.

Như là 10 căn tồn kho ở trên thì có thể mấy ông chủ nhà cần tiền và cạnh tranh lẫn nhau, nên có thể sẽ đẩy cái mức giá xuống thấp và vô tình làm cho giá của cả thị trường khu vực đó đi xuống, bởi mấy ông đạp nhau ra hàng, thì điều đó mình cũng phải lường trước để mình có cái quyết định tuỳ theo mục đích của mình.

Chỉ số tiếp theo là giá, thì chỉ số này là cái quyết định đến tất cả những chỉ số ở trên, nó là hệ quả tất yếu kéo theo, nhưng mà đối với những người không tham gia sâu vào trong thị trường thì thường người ta sẽ nhắc tới giá sau đó mới tính ngược lên những chỉ số kia.

Trảng Bom Land nhận mua bán ký gửi, Review Quảng Cáo BĐS theo yêu cầu.